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베트남 부동산에 관심 있는 한국인이라면 누구나 궁금할 개인이 취득할 수 있는 부동산 종류와 ‘기업 명의로 투자할 경우 어떤 세법 적용 되는지 꼭 알고 가야 합니다. 본 글에서는 한국인이 가능한 아파트·빌라 취득 범위와 베트남 정부가 2025년초 발표한 양도소득세 개편(20% 혹은 보유기간별 세율) 초안과 현재 2% 세율 유지 논의 중심으로 쉽게 설명해 드립니다.
베트남 부동산 투자, 한국인은 무엇을 살 수 있을까?
1. 한국인 개인이 직접 취득 가능한 부동산
- 거주용 아파트: 외국인은 베트남 주택법에 따라 프로젝트별 전체 아파트의 최대 30%까지만 취득 가능하며, 50년 사용권만 인정됩니다.
- 빌라, 단독주택: 일부 지역에서는 최대 250채까지만 외국인에게 허용되지만, 대부분 실현 어려움 있어 실질적인 투자기는 제한적입니다.
- 개인 취득 건은 부동산 등기증 발급 후에만 시장에 재매각 가능하며, 재판매 역시 동일 quota 규정이 적용됩니다.
2. 그렇다면 어떻게 투자 받을 수 있을까? → 법인 설립
- A 기업을 설립하여 주택 또는 상업시설 개발사업에 참여할 수 있습니다.
- 특히 2023년 시행된 Real Estate Business Law 2023에서는 FDI라도 특정 조건을 충족하면 국내 기업과 동일하게 부동산 투자 가능한 형태로 구분됩니다.
- 대표 가능 부동산:
- 외국인 30% quota 내 아파트 단지
- 오피스텔이나 호텔형 레지던스
- 생산단지 인근 ‘공단형 거주 공간’ (단 LUR 허용구역내)
베트남 양도소득세, 지금과 미래의 변화
현재 기준: 개인은 양도가액의 2%
- 베트남 개인이 부동산을 매도할 경우, 양도차익 여부와 관계없이 매도 총액의 2%를 PIT(개인소득세)로 납부합니다.
- 이 기준은 자료 부족과 신고 시스템 미비를 고려한 간편 세제입니다. 몇 년 간 한국인 투자자들도 이 기준을 그대로 적용해 왔습니다.
- 또한 법인은 실제 양도차익에 대해 CIT(법인세) 20%를 납부합니다.
정부 개정안(초안): 실제 취득가 기반 20% 또는 단순 가입 기간별 과세
- 베트남 재무부는 2025년 발의된 개인소득세법 개정안 초안에서 다음 두 가지 과세안 검토 중입니다:
- 실제 양도차익에 20% 과세 (매번 거래시 적용)
- 취득 비용 확인이 불가능한 경우 보유 기간별 단순 세율 적용
- 2년 미만: 10%,
- 2~4년: 6%,
- 5~9년: 4%,
- 10년 이상: 2%
- 상속 부동산은 보유 기간과 관계없이 2% 적용
- 이 개정안의 목적은 투기 억제, 시장 투명성 제고, 정당 이익에 대한 과세 형평성 확보에 있습니다. 특히 단기 플리핑(단기 매매차익 추구)을 막자는 취지입니다.
그러나 실제 시행 여부는 아직 불확실
- 2025년 8월 기준, 모션과 찬반 여론으로 인해 일부에서는 20% 과세안 철회 및 기존 2% 유지 방침으로 선회할 가능성이 제기되었습니다.
- 따라서 한국 투자자분들도 추후 발표되는 법 개정 전 최종 확정안을 반드시 확인해야 합니다.
부가비용도 알아두면 유용
- 부가가치세(VAT) 10%: 신규 주택 또는 상업시설 취득 시 적용
- 등기등록 수수료 약 0.5%: 등기 과정에서 발생
- 임대소득 등 기타 세목: 연간 수익금이 1,000만 VND 이상이면 소득세 납부 대상이며 신고 필요
팁 & 유의사항
- 현재는 아직 2% 방침 유지, 변동 가능성 있으니 2025년 하반기 개정안 주시하시길 추천드립니다.
- 외국인 취득 가능분은 제한적이므로, 피할 수 없는 경우에는 FDI 법인 설립 또는 외투기업 투자 방식 고려 필요합니다.
- 거래 이력 및 비용 증빙이 없으면 “≤2% 고정세율”로 납부하지만, 향후 과거 비용을 사용한 환급 청구는 복잡할 수 있습니다.
- LUR 사용권 내용, 거주 조건, 향후 부양권 존재 여부 등은 정부 조례마다 조금씩 다르니 지역별 지자체 규정도 함께 확인하시는 것이 안전합니다.
마무리 한마디
베트남 부동산은 한국인도 가능하면 30% quota 내 아파트 또는 일부 빌라에 투자할 수 있는 기회가 있지만, 절차와 법인이 없이 직접 투자하기엔 제한이 많습니다.
가장 중요한 것은 양도소득세 관련 정책이 아직 확정되지 않았다는 점인데요, 만약 개정안이 시행되면 실제 이익에 대한 20% 과세가 현실화될 수도 있습니다.
투자 전에는 반드시 취득 가능한 유형과 quota, 세율 적용 방식, 신고·증빙 요건 등을 꼼꼼히 체크하세요.
현실적인 접근과 법인 설계를 통해 장기적 이익과 리스크 최소화에 집중하는 전략이 필요하실 거예요.
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